五星度假酒店可行性研究报告(已修改)

【正文】烟台五星级度假酒店可行性研究报告目录第一章 总 论项目概况项目提出的背景及建设必要性可行性研究的依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章 市场调研及前景预测产权式酒店的概念 五星级度假酒店引入产权式酒店模 式情况分析第三章 项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位入市姿态及推广时机定位销售方式定位物业管理定位 第四章 营销策略宣传主题概念卖点整合优惠措施销售目标体系——整体推广思路分阶段控制的公关效果外发式宣传策略销售进度目标资金计划第五章 投资估算和资金筹措投资估算资金筹措第六章 财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析赢利预测敏感性分析社会效益分析第七章 结 论第一章 总论 项目概况 本报告所陈述的对象为五星级度假酒店，以下简称本项目。 本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区。犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬。，与地中海、爱琴海、加勒比海、大西洋、太平洋一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。

联合国将烟台评为最适宜人居城市。烟台市把海水浴场列入全市水质最优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使在全球游客中具有很大的吸引力。烟台五星级度假酒店便位于景色最为秀丽的东南端。 本项目建设用地东、南面临黄海；西南靠海水浴场；北临兴岛路，西面不远处为18洞标准高尔夫球场，地势北高南低，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的理想用地。 项目提出的背景及建设必要性 在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年，随着国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得越来越受到国内及国际的关注。与此同时，也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到旅游度假充满热情。

目前，仅有一家三星级传统商务酒店，其他酒店档次参差不齐，至今还没有一家度假休闲酒店，不能满足日益增长的市场需求。在此背景下，我们准备开发建设的五星级度假酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的度假休闲酒店，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 主要技术经济指标总占地面积：总建筑面积：平方米可销售面积：平方米，建筑密度：%容积率：绿化率：60% 施工进度计划 2008年02月26日破土动工 2008年06月26日结构达到正负零 2008年12月26日结构封顶 2009年07月26日交付使用第二章 市场调研及前景预测 产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店（TIME ）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。

1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的产权酒店，是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，给拥有一定闲置资金、既想获得较高回报又不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，所以在全球范围内正快速增长。据国际旅游组织2002年报告，%。到2003年。美国的产权酒店已超过了1000个。在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均有各种规模的产权酒店。 烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析 一．市场形势分析（一）客观区域市场分析定位：烟台五星级度假酒店是位于山东省级旅游度假区内的海岛休闲度假型五星级大 酒店。 酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。

项目所处的市场形势利好。 1．烟台市是我国近年来旅游业发展比较迅速的城市之一。 在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，烟台的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2．烟台有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、蓝天是这个城市最为骄人的资源，是最适合人类居住的城市之一。3．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场，这是房地产发展的一个必然。一线海景和近海、海岛的公寓、酒店式公寓、产权式酒店、别墅等成了房产投资的首选。综上所述，烟台五星级度假酒店有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。（二）市场供求分析 到目前为止，烟台市还没有一家真正意义上的度假酒店，高端商务酒店也寥寥无几，因此项目的建设是迫切需要的。（三）项目比较分析1．项目地块情况 ，位于烟台东端，东、南面向黄海，北靠起伏的山岭，西面毗邻高尔夫球场，是一块优质的有专属海域的一线海景地。

用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。2．市场定位 烟台度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是来烟台度假的具有高消费能力的富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万元以上的投资群体。3．比较分析 在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。烟台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。 目前唯一竞争对手是位于烟台芝罘区北部的“阳光100酒店式公寓”。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。 因此